КС разъяснит земельный налог по участкам ИЖС: почему это важно для застройщиков

Земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» не всегда является простой историей про частный дом. Если такой участок принадлежит застройщику и используется в предпринимательском проекте, налоговые последствия могут быть существенно жестче. Именно этот вопрос дошел до Конституционного Суда.

Поводом стала жалоба ООО «Корнер Казань» — застройщика коттеджного поселка в Казани. Общество владеет участками с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». При расчете земельного налога за 2023 год налоговый орган применил ставку 1,5%, установленную решением Казанской городской Думы, а также повышающие коэффициенты 2 и 4.

Суть спора в том, можно ли одновременно применять повышенную ставку земельного налога и повышающие коэффициенты. Для обычного собственника это может звучать технически, но для застройщика разница принципиальная. При коммерческом проекте с большим количеством участков налоговая нагрузка может вырасти кратно и повлиять на всю экономику строительства.

До изменений в Налоговый кодекс, вступивших в силу с 2020 года, п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 НК РФ позволяли органам местного самоуправления устанавливать льготную ставку земельного налога не выше 0,3% для участков под ИЖС. При этом предусматривались повышающие коэффициенты: 2 — в течение трех лет до регистрации прав на жилой дом, а если права в этот срок не зарегистрированы, коэффициент 4. После изменений для участков ИЖС, используемых в предпринимательских целях, ставка может доходить до 1,5%.

Заявитель считает, что применение коэффициентов 2 и 4 вместе со ставкой 1,5% приводит к чрезмерной налоговой нагрузке и не соответствует Конституции. Логика жалобы понятна: если участок уже облагается как используемый в предпринимательской деятельности, дополнительное применение повышающих коэффициентов может восприниматься как двойное усиление налогового бремени.

В заседании Конституционного Суда представитель заявителя обратил внимание на практическую сторону девелоперского проекта. Застройщик коттеджного поселка не всегда может приступить к строительству сразу после приобретения земли. Нужно согласовать план застройки, получить согласие банков-кредиторов, обеспечить инфраструктуру, пройти административные процедуры. На это может уйти больше трех лет.

Именно поэтому повышающие коэффициенты особенно болезненны для девелопера. Формально дом не зарегистрирован в установленный срок. Фактически же задержка может быть связана не с уклонением от строительства, а с объективной продолжительностью подготовки проекта. Если к этому добавить ставку 1,5%, налоговая нагрузка может стать несоразмерной.

Дополнительная проблема — неоднородная судебная практика. По словам представителя заявителя, в одних регионах суды отказываются применять повышающие коэффициенты в подобных ситуациях, а в других поддерживают налоговые органы. Для бизнеса это означает отсутствие предсказуемости: одинаковая налоговая конструкция может получить разную оценку в зависимости от региона.

Представители государственных органов в целом считали оспариваемые нормы соответствующими Конституции, однако часть участников указала на необходимость разъяснений со стороны КС. Это важная деталь: спор касается не только конкретного застройщика, но и общего порядка применения земельного налога по участкам ИЖС в предпринимательских проектах.

Как адвокат отмечу: пока Конституционный Суд не сформулировал итоговую позицию, бизнесу не стоит строить защиту на ожидании автоматического признания норм неконституционными. Нужно анализировать конкретное начисление: ставка, коэффициент, период, статус участков, фактическая стадия проекта, действия застройщика, наличие объективных препятствий к регистрации домов и судебная практика региона.

Практический вывод простой. Если налоговый орган применил к участкам ИЖС ставку 1,5% и повышающие коэффициенты 2 или 4, такое начисление нужно проверять отдельно. В споре важны не только нормы НК РФ, но и фактическая картина проекта: когда участок приобретен, когда начаты согласования, почему не зарегистрированы дома, как использовалась земля и не стала ли налоговая нагрузка чрезмерной.

Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье