Сделки с недвижимостью между гражданами могут снова отправить к нотариусу: что это значит для покупателя и продавца

В Госдуму внесен законопроект, который предлагает вернуть обязательное нотариальное удостоверение для ряда сделок с недвижимостью между гражданами. Речь прежде всего о договорах продажи и мены недвижимости между физическими лицами.

Инициатором выступила Московская областная Дума. Изменения предлагается внести в часть вторую ГК РФ, Закон о государственной регистрации недвижимости и Основы законодательства о нотариате. На момент подготовки материала это именно законопроект, а не действующая норма. Поэтому сделки пока совершаются по прежним правилам, если только закон уже не требует нотариальной формы в конкретном случае.

Сейчас большинство сделок купли-продажи недвижимости между гражданами можно оформить в простой письменной форме. Росреестр регистрирует не сам договор как сделку, а переход права собственности. Нотариус обязателен не всегда, а в основном для отдельных специальных случаев, например по ряду сделок с долями.

Авторы инициативы считают, что отказ от обязательного нотариального удостоверения повысил риски мошенничества и судебных споров. В пояснительных материалах указывается на рост ущерба от преступлений в сфере недвижимости, случаи утраты гражданами единственного жилья, фиктивные и двойные продажи, а также участие недобросовестных посредников.

Предлагаемый механизм должен изменить саму точку контроля. Если сейчас значительная часть проверки фактически ложится на стороны сделки, банк, риелтора или юриста, то при обязательной нотариальной форме нотариус будет проверять правоспособность и дееспособность сторон, полномочия, документы, обременения, содержание сделки и волю участников.

Отдельно предлагается установить нотариальный тариф: 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Для обычной сделки с квартирой это может означать дополнительный обязательный расход, но авторы законопроекта связывают его с повышением безопасности сделки.

Нотариальная форма действительно дает ряд преимуществ. Нотариальный документ обладает повышенной доказательственной силой. Нотариус несет имущественную ответственность. Возможна видеофиксация сделки. Деньги покупателя могут быть внесены на публичный депозитный счет нотариуса, что снижает риск передачи средств до надлежащего оформления перехода права.

Но не стоит воспринимать нотариуса как абсолютную гарантию. Нотариальное удостоверение снижает риски, но не отменяет необходимость самостоятельной проверки объекта и обстоятельств сделки. Нотариус не всегда может увидеть скрытый семейный конфликт, фактическое давление на продавца, будущий банкротный спор, неочевидную историю расчетов или мошенническую схему за пределами документов.

Для покупателей главный плюс возможной реформы — дополнительный фильтр перед регистрацией перехода права. Особенно это важно в сделках с пожилыми продавцами, доверенностями, срочной продажей, подозрительно низкой ценой, сложной историей объекта, наследственным переходом права или недвижимостью в регионах с риском двойных и спорных продаж.

Для продавцов риск другой: сделка станет более формализованной. Нельзя будет просто скачать шаблон договора, подписать его и подать в МФЦ. Придется заранее готовить документы, учитывать график нотариуса, проверять согласия, справки, полномочия, семейное положение и условия расчетов.

Особое значение инициатива может иметь для исторических регионов — ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областей. Авторы законопроекта прямо указывают на риски двойных и фиктивных продаж одного и того же объекта, а также сомнительные сделки через недобросовестных посредников.

Как юрист отмечу: сама идея обязательного нотариата не заменяет полноценную правовую проверку. Нотариус удостоверяет сделку и проверяет юридически значимые обстоятельства в пределах своих полномочий. Но покупателю все равно нужно анализировать историю объекта, судебные споры, банкротные риски, фактическое владение, регистрацию проживающих, семейные права, источник денег и поведение продавца.

Практический вывод простой. Пока закон не принят, паниковать не нужно. Но если сделка с недвижимостью уже готовится, нужно следить за статусом законопроекта и не строить безопасность только на регистрации в Росреестре. В спорах о жилье все чаще решает не один документ, а совокупность обстоятельств: кто продавец, почему продает, как получает деньги, кто участвовал в сделке и была ли реальная свободная воля.

Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье