Дом зарегистрирован — администрация не может игнорировать право собственника на землю под ним

Верховный Суд РФ восстановил решение в пользу собственника жилого дома, которому муниципалитет неоднократно отказывал в оформлении участка. Но позиция ВС не означает, что любой владелец дома вправе бесплатно получить землю любой площади.

Спор возник в Алуште.

Собственник жилого дома Александр Солдатенков с 2014 года владел недвижимостью, расположенной на муниципальном земельном участке площадью 404 кв. м.

Земля находилась у него в фактическом пользовании и позднее была оформлена в аренду.

Собственник неоднократно обращался в администрацию с требованием оформить участок в собственность.

Муниципалитет отказывал.

Причины менялись.

Сначала администрация ссылалась на то, что участок оказался в зоне туристско-рекреационного назначения, где градостроительные регламенты не предусматривали ИЖС.

Затем последовали другие основания, в том числе связанные с расположением на участке объектов недвижимости и спором о самовольных постройках.

Часть отказов уже признавалась судами незаконной.

В итоге собственник обратился с гражданским иском о признании за ним права собственности на земельный участок.

Первая инстанция иск удовлетворила.

Суд назначил комплексную строительно-техническую и землеустроительную экспертизу.

Эксперты установили, что принадлежащий истцу дом находится в границах спорного участка, соответствует строительным требованиям, не создает угрозы жизни и здоровью и не препятствует соседям пользоваться их недвижимостью.

Площадь участка также была признана соответствующей требованиям и необходимой для эксплуатации объекта.

Апелляция решение отменила.

Суд сослался на наличие на территории еще одного объекта недвижимости и на отдельный спор о признании строений самовольными.

Кассационный суд такой подход поддержал.

Верховный Суд РФ с ним не согласился.

24 ноября 2025 года пресс-служба ВС сообщила, что Судебная коллегия по гражданским делам отменила решения апелляции и кассации и оставила в силе решение первой инстанции о предоставлении собственнику дома земельного участка.

Почему это важно

В земельном законодательстве действует принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.

Его смысл состоит в том, что правовой режим земли и расположенного на ней здания нельзя рассматривать изолированно друг от друга.

Пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ устанавливает:

если иное не предусмотрено законом, собственники зданий и сооружений имеют исключительное право приобрести находящийся под ними государственный или муниципальный земельный участок в собственность либо аренду.

Исключительное право означает, что публичный собственник не может произвольно распоряжаться таким участком, игнорируя права владельца расположенного на нем законного объекта недвижимости.

Но есть существенное ограничение.

Статья 39.20 ЗК РФ сама по себе не дает каждому собственнику здания права получить землю бесплатно.

Она закрепляет преимущественную правовую связь собственника здания с участком и возможность оформить землю в собственность либо аренду в предусмотренном законом порядке.

Бесплатное предоставление возможно только тогда, когда существует специальное правовое основание.

Почему в этом деле землю передали бесплатно

Дело имеет крымскую специфику.

Право собственности на жилой дом возникло у истца до 18 марта 2014 года.

Закон Республики Крым № 66-ЗРК/2015 предусматривал возможность бесплатного приобретения участка, находящегося в фактическом пользовании гражданина, если на нем расположен жилой дом, право собственности на который возникло до этой даты.

Именно наличие специального регионального основания позволило ставить вопрос не просто о выкупе или аренде, а о бесплатном признании права собственности.

Поэтому переносить итог дела на всю Россию буквально нельзя.

В другом регионе собственник дома может иметь исключительное право на участок по статье 39.20 ЗК РФ, но оформлять его придется путем выкупа или аренды, если бесплатное предоставление не предусмотрено законом.

Апелляция не вправе игнорировать экспертизу

Еще один важный аспект дела связан с оценкой доказательств.

Первая инстанция назначила судебную комплексную экспертизу.

Эксперт исследовал:

— расположение дома;

— фактические границы участка;

— необходимую площадь;

— соответствие строительным нормам;

— влияние объекта на права соседей;

— безопасность эксплуатации.

Апелляционный суд отменил решение, но фактически не опроверг ключевые выводы экспертизы.

Повторная или дополнительная экспертиза назначена не была.

Именно поэтому ссылка администрации на другие строения или параллельный спор не могла автоматически перечеркнуть уже исследованные обстоятельства.

Для земельного спора это принципиально.

Если вопрос требует специальных знаний — например, где реально находится объект, какая площадь необходима для его эксплуатации и не захватывает ли участок чужую территорию, — суд не должен заменять экспертное исследование предположением.

Площадь участка не определяется пожеланием собственника

Принцип единства судьбы не означает, что владелец небольшого дома вправе потребовать весь окружающий земельный массив.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 11 июня 2024 года № 29-П указал, что при применении статьи 39.20 ЗК РФ границы и площадь участка должны определяться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения.

Такой же подход последовательно применяется Верховным Судом.

Значение имеют:

— назначение объекта;

— фактическая застройка;

— подъезд и проход;

— инженерные коммуникации;

— обязательные отступы;

— сложившееся землепользование;

— градостроительные требования;

— права соседей и третьих лиц.

Поэтому межевой план и землеустроительная экспертиза часто становятся центральными доказательствами.

Когда администрация действительно может отказать

Исключительное право собственника здания не является абсолютным.

Отказ может быть законным, если, например:

— здание является самовольной постройкой и право на него не легализовано;

— объект расположен на участке лишь частично и испрашиваемые границы юридически необоснованны;

— участок относится к землям, которые не могут быть переданы в частную собственность;

— его образование нарушает требования земельного законодательства;

— испрашиваемая площадь явно превышает необходимую для использования здания;

— на неделимом участке находятся объекты нескольких собственников и необходимо оформлять общее право или аренду с множественностью лиц;

— имеются специальные ограничения, прямо исключающие приватизацию.

Но отказ должен опираться на конкретную норму и доказанные обстоятельства.

Фраза «есть другой объект», «территория относится к иной зоне» или «идет другой судебный спор» сама по себе недостаточна, если администрация не показывает, как именно это исключает право заявителя.

Что собирать собственнику

Для оформления земли под принадлежащим зданием обычно необходимо проверить и собрать:

— выписку ЕГРН на здание;

— документы о возникновении права собственности;

— сведения о земельном участке и его публичном собственнике;

— договор аренды или документы о фактическом пользовании;

— архивные документы о предоставлении земли;

— все заявления и отказы администрации;

— межевой план;

— схему расположения участка;

— документы о подъезде, проходе и коммуникациях;

— судебную землеустроительную или строительно-техническую экспертизу;

— сведения о других объектах на участке;

— доказательства того, что права соседей не нарушаются.

Если речь идет о бесплатном предоставлении, отдельно нужно установить конкретную норму федерального или регионального закона, которая дает такое право.

Тенденция высших судов

Дело из Алушты укладывается в более широкий подход последних лет.

Конституционный Суд в постановлении № 29-П 2024 года подчеркнул функциональную связь здания и земли и необходимость формировать участок так, чтобы собственник мог реально использовать принадлежащий ему объект.

Верховный Суд в обзорах земельной практики также исходит из того, что статья 39.20 ЗК РФ направлена на защиту владельцев законных зданий и реализацию принципа единства судьбы недвижимости и земли.

Но высшие суды одновременно требуют проверять законность самого объекта и обоснованность площади участка.

То есть тенденция не сводится к правилу «есть здание — отдай землю».

Правильная формула другая:

законный объект недвижимости + публичная земля + доказанная необходимость участка + отсутствие запретов = исключительное право собственника на оформление земли.

А бесплатность требует дополнительного законного основания.

Практический вывод

Если администрация отказывает в оформлении земли под зарегистрированным домом, нельзя ограничиваться перепиской.

Нужно проверить всю юридическую конструкцию:

какое право есть на здание;

кому принадлежит земля;

по какой норме участок должен предоставляться;

есть ли основание для бесплатной передачи;

какая площадь реально необходима;

чем подтверждены границы;

что именно указано в отказе.

Если отказ построен на формальном основании и противоречит фактическим данным, экспертному заключению и принципу единства судьбы недвижимости и земли, его можно оспаривать.

Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье