Дом в собственности, земля муниципальная: почему Верховный Суд отменил отказы администрации

В Алуште собственник жилого дома несколько лет добивался оформления земельного участка площадью 404 кв. м. Администрация неоднократно отказывала ему, хотя право на дом возникло ещё до 18 марта 2014 года, а сам участок был предоставлен в аренду. Приходилось оспаривать постановления муниципалитета, получать новые решения и снова обращаться за землёй.

В итоге спор о признании права собственности дошёл до Верховного Суда РФ. Судебная коллегия по гражданским делам 11 ноября 2025 года вынесла определение № 127-КГ25-34-К4: отменила акты апелляции и кассации и оставила в силе решение Алуштинского городского суда, которым за гражданином признано право собственности на участок бесплатно.

Решение важно для собственников домов на публичной земле. Однако из него нельзя делать вывод, что любой зарегистрированный дом автоматически даёт право бесплатно получить весь участок, которым пользуется владелец. В алуштинском деле решающее значение имели специальная крымская норма, дата возникновения права на дом и установленные судом обстоятельства.

### Как возник многолетний спор

Александру Солдатенкову принадлежал жилой дом площадью 818,3 кв. м. Свидетельство о праве собственности выдано 3 марта 2014 года. Земельный участок под домом площадью 404 кв. м относился к землям населённых пунктов и имел вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства».

28 октября 2016 года собственник заключил с муниципалитетом договор аренды этого участка. В договоре прямо указывалось, что на земле расположен принадлежащий арендатору жилой дом. В дальнейшем он обратился за бесплатным оформлением земли в собственность.

Администрация предложила выкуп без торгов, затем отказала в бесплатной передаче. Её отказ от 2 октября 2019 года уже признавался судом незаконным. После повторного обращения последовал отказ от 20 февраля 2021 года, который также был отменён судом с возложением обязанности рассмотреть заявление. Новый отказ от 1 февраля 2022 года впоследствии отменили по протесту прокурора.

Последовательность важна: собственник не просто ссылался на давнее фактическое пользование. Он располагал документами на дом, договором аренды, судебными актами по прежним отказам и доказательствами расположения здания в границах участка.

### Что установила судебная экспертиза

В гражданском деле суд первой инстанции назначил комплексную строительно-техническую и землеустроительную экспертизу. Заключение АНО «Институт учёта и судебной экспертизы» от 15 ноября 2023 года подтвердило расположение исследованного строения в границах участка.

Эксперт также установил соответствие строения строительным требованиям, его хорошее техническое состояние, отсутствие угрозы жизни и здоровью и нарушений охраняемых законом интересов лиц на смежных участках. Размещение жилого дома соответствовало разрешённому использованию земли и правилам землепользования и застройки.

На этой доказательственной основе Алуштинский городской суд 29 декабря 2023 года признал право собственности истца на участок. Но 27 ноября 2024 года Верховный Суд Республики Крым в апелляционном порядке решение отменил. Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции 26 февраля 2025 года согласился с отказом.

Возражения апелляции касались других объектов на земле: суд указал на два строения, рассматривавшихся как дома блокированной застройки, и отдельный спор об их возможной самовольности. Из этого был сделан вывод о преждевременности требования оформить участок.

### Почему Верховный Суд не согласился с апелляцией

Верховный Суд РФ исходил из обстоятельств, уже установленных первой инстанцией. Право собственности на жилой дом возникло до предусмотренной региональным законом даты; дом находился в границах спорного участка; фактическое пользование и обстоятельства приобретения земли подтверждались материалами дела.

Судебная коллегия подчеркнула: наличие иных строений, в том числе тех, по которым ведётся спор о самовольном строительстве, само по себе не мешает приобретению участка при наличии подтверждённого законом основания. Оформление земли в собственность не прекращает и не предрешает самостоятельного дела о законности этих построек.

Апелляционная инстанция не опровергла установленные первой инстанцией обстоятельства и не привела достаточного правового основания для противоположного вывода. Кассация допущенную ошибку не исправила.

Поэтому Верховный Суд отменил оба определения и восстановил решение от 29 декабря 2023 года. Новое рассмотрение не назначалось. Это существенное процессуальное отличие от случаев, когда высшая инстанция только указывает судам, какие факты необходимо установить заново.

### Исключительное право на публичную землю: что даёт статья 39.20 ЗК РФ

По пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ собственник здания или сооружения, расположенного на государственной либо муниципальной земле, по общему правилу имеет исключительное право приобрести соответствующий участок в собственность или аренду. Эта норма обеспечивает связь прав на объект недвижимости и на землю, которая нужна для его использования.

«Исключительное» означает преимущественное, специально защищённое законом положение собственника объекта в процедуре предоставления публичной земли. Оно не означает право требовать любой участок в произвольных границах или игнорировать земельные ограничения.

Вопрос о форме приобретения решается отдельно. Закон может предусматривать выкуп без торгов, аренду без торгов или бесплатную передачу. Для бесплатного предоставления требуется самостоятельное основание, установленное федеральным или применимым региональным законодательством. Самой ссылки на статью 39.20 для этого недостаточно.

Кроме того, необходимо учитывать статью 39.16 ЗК РФ об основаниях отказа, допустимость оборота участка, статус объектов и соответствие заявленного использования установленным требованиям.

### Почему в Алуште участок передали бесплатно

Здесь действовала часть 7 статьи 18 Закона Республики Крым от 15 января 2015 года № 66-ЗРК/2015. Она предоставляет гражданину РФ право бесплатно приобрести участок, находящийся в его фактическом пользовании, если на нём расположен жилой дом, право собственности на который возникло у этого гражданина до 18 марта 2014 года. Норма предусматривает также отдельную ситуацию наследования такого дома после названной даты.

В деле Солдатенкова право на дом подтверждалось свидетельством от 3 марта 2014 года. Участок находился в его пользовании, в том числе на основании договора аренды. Именно эта совокупность позволила применить специальное региональное правило.

Для владельца дома в Московской области, Краснодарском крае или другом регионе вывод будет иным, если сопоставимого основания бесплатного предоставления нет. Исключительное право на оформление участка может сохраняться, но условия приобретения и цена определяются по применимым нормам.

Не следует путать это дело с общими правилами «дачной амнистии» либо считать, что право на дом, возникшее до 2014 года, в любой точке России автоматически влечёт бесплатное оформление земли.

### Может ли спор о самовольных строениях помешать оформлению участка

Позиция ВС в этом деле касается значения дополнительных строений для уже существующего права на землю. Суд не установил, что спорные объекты законны, и не разрешил спор о возможном сносе. Он лишь отверг их наличие как достаточное само по себе основание отказать в оформлении участка, право на который подтверждалось другими обстоятельствами.

Если на участке находятся объекты иных собственников, если речь идёт о самовольном объекте вместо законного жилого дома либо если его правовой статус не установлен, результат может отличаться. Нужно исследовать принадлежность каждого здания, границы участка, технические сведения и содержание требований сторон.

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 года № 44 посвящено самостоятельным условиям признания и сноса самовольных построек. Эти условия не исчезают вследствие регистрации права собственности на землю.

### Какая площадь земли действительно необходима зданию

Статья 39.20 ЗК РФ не гарантирует приобретение участка любого размера. Важно установить, какую территорию занимает объект и какая площадь нужна для его нормального использования по назначению. Имеют значение доступ, подъезд, инженерное обеспечение, планировка, градостроительные ограничения и права соседей.

В постановлении от 11 июня 2024 года № 29-П Конституционный Суд РФ сформулировал подход о функциональной связи здания и предоставляемого участка. При этом предметом того конституционного дела был особый вопрос о правах собственников частично или полностью подземных гаражей. Поэтому ссылаться на постановление № 29-П как на решение о безусловной бесплатной передаче земли под любым жилым домом неправильно.

В алуштинском споре предметом требований был конкретный участок площадью 404 кв. м, уже находившийся в аренде, с определёнными границами и подтверждённым расположением дома. Экспертиза помогла устранить фактические возражения, но сама по себе не заменяла правовое основание бесплатной передачи.

### Судебная практика: защита собственника имеет пределы

Определение ВС РФ от 11 ноября 2025 года № 127-КГ25-34-К4 — пример удовлетворения жалобы собственника. Высшая инстанция исправила ошибки апелляции и кассации и окончательно восстановила решение о праве на землю.

Но из судебной практики следует и другая закономерность: исключительное право должно реализовываться с учётом назначения объекта и законного использования участка.

Так, по делу № А28-37/2023 Верховный Суд РФ в определении от 18 марта 2025 года № 301-ЭС24-16594 удовлетворил доводы администрации Кирова. Собственник нежилых объектов просил выкупить землю, первоначально предназначенную для автоматической телефонной станции; фактически объекты использовались иначе, в том числе для торговли и общественного питания. ВС восстановил отказ в удовлетворении требований, указав на значение соответствия разрешённого использования земли и цели приобретения. Это спор о коммерческих объектах, а не о жилом доме, но он показывает пределы ссылки на статью 39.20 ЗК РФ.

Есть и другая линия защиты ранее возникших прав. В сообщении ВС РФ от 10 февраля 2026 года описан спор из Алтайского края: коллегия по административным делам восстановила решения, признавшие незаконным отказ предоставить участок в аренду для завершения строительства дома. Этот пример касается ранее предоставленного участка и незавершённого объекта, поэтому механически переносить его на спор о бесплатной собственности нельзя.

Общий подход высших судов требует проверки конкретного основания землепользования, правового статуса объекта и фактических условий, а не одного лишь наличия здания в ЕГРН.

### Как действовать собственнику дома на муниципальной земле

Начинать следует с правовой квалификации основания, на которое опирается требование. Нужно установить, когда и на каком основании возникло право собственности на дом, кому принадлежит участок, сформирован ли он, каков его ВРИ и есть ли действующий договор аренды либо иной титул пользования.

Понадобятся выписки ЕГРН на дом и землю, документы о возникновении права на дом, старые акты о предоставлении земли, договоры и переписка с администрацией, постановления об отказах, межевой план или материалы кадастровых работ. Если спор касается границ, площади, расположения построек или соблюдения строительных требований, обоснованно рассмотреть вопрос о судебной экспертизе.

Отказ муниципалитета нужно анализировать по конкретным фактическим и юридическим основаниям, а не только по его резолютивной части. Важно сопоставить мотивы повторных отказов, ранее вступившие в силу решения судов и не устранённые органом нарушения.

Способ защиты также зависит от обстоятельств. В одном случае потребуется оспаривание административного отказа и возложение обязанности повторно рассмотреть заявление, в другом — спор о признании права собственности при наличии уже установленного материального основания. Эти требования нельзя считать взаимозаменяемыми: ошибка в выборе способа защиты может привести к отказу даже при наличии обоснованной претензии к администрации.

Если муниципалитет ссылается на иные строения либо самовольную реконструкцию, необходимо установить, какое отношение эти объекты имеют к требуемому участку и действительно ли закон связывает с ними невозможность оформления права. Одной констатации отдельного строительного спора для отказа может оказаться недостаточно, как показало дело из Алушты.

### Главный вывод

Собственник законного жилого дома на публичной земле имеет предусмотренное статьёй 39.20 ЗК РФ исключительное право на оформление участка при соблюдении установленных условий. Но статус собственника дома и право получить участок бесплатно — разные юридические вопросы.

В деле № 127-КГ25-34-К4 бесплатное предоставление оказалось возможным благодаря специальному законодательству Крыма и доказанным обстоятельствам: право на дом возникло до 18 марта 2014 года, участок находился в фактическом пользовании собственника, расположение объекта было подтверждено экспертизой. Апелляция и кассация не смогли обосновать, почему наличие других спорных строений перечёркивает эти основания.

Практический смысл решения состоит в том, что публичный собственник обязан учитывать уже существующие права на недвижимость и не вправе заменять предусмотренные законом основания отказа предположениями. Для применения этой позиции к другому делу необходимо проверить право на дом, статус земли, требуемую площадь и конкретное основание приобретения.



Сноска: Вывод по делу № 127-КГ25-34-К4 основан на специальных нормах Республики Крым и установленных обстоятельствах конкретного участка. Наличие жилого дома не создаёт универсального права на бесплатную передачу любой государственной или муниципальной земли; правомерность иных строений рассматривается самостоятельно.

Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье.