Мать подарила квартиру внучке: почему дочь не смогла оспорить сделку даже при неблагоприятной экспертизе

Верховный Суд включил в тематический обзор важную позицию: будущий наследник не приобретает прав на имущество собственника до открытия наследства. Поэтому при жизни дарителя одной перспективы наследования недостаточно для оспаривания сделки по статье 177 ГК РФ.

1 июля 2026 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил Тематический обзор № 12/2026 «По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения».

В пункте 4 обзора разобран семейный спор о квартире.

Дочь пожилой женщины обратилась в суд с иском к матери и племяннице — дочери своего брата.

Мать подарила квартиру внучке.

Истец утверждала, что мать страдает психическим расстройством, является инвалидом III группы, не понимает последствий своих действий и даже не помнит, что подарила квартиру.

Суд первой инстанции назначил судебно-психиатрическую экспертизу.

Эксперты пришли к выводу, что в момент подписания договора дарения женщина не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

На первый взгляд этого было достаточно для применения статьи 177 ГК РФ.

Первая инстанция действительно признала договор дарения недействительным.

Суд исходил не только из экспертизы, но и из того, что дочь относится к наследникам первой очереди и между ней и братом имелся семейный конфликт.

Однако апелляция решение отменила.

Кассационный суд согласился.

Эта позиция и была включена Верховным Судом в тематический обзор.

Почему экспертиза не решила спор

Пункт 1 статьи 177 ГК РФ позволяет оспорить сделку, совершенную гражданином, который в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Но иск вправе предъявить:

— сам гражданин;

— иное лицо, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены сделкой;

— в предусмотренном пунктом 2 статьи 177 ГК РФ случае — опекун гражданина, впоследствии признанного недееспособным.

То есть одного медицинского основания недостаточно.

Нужно еще обладать правом на иск.

Дочь пыталась обосновать свой интерес тем, что является наследником первой очереди.

Верховный Суд подчеркнул: пока мать жива, наследство не открылось.

Статья 1113 ГК РФ связывает открытие наследства со смертью гражданина.

До этого момента будущий наследник не имеет права на имущество собственника.

Он не может требовать сохранения квартиры только потому, что в будущем рассчитывает получить ее по наследству.

Собственник вправе распоряжаться имуществом при жизни.

Поэтому возможное уменьшение будущей наследственной массы само по себе не является нарушением существующего права наследника.

В рассматриваемом деле мать при жизни не была признана недееспособной, а дочь не являлась ее опекуном.

Следовательно, у дочери отсутствовало самостоятельное право требовать признания договора недействительным по статье 177 ГК РФ.

Что изменилось бы, если бы мать была признана недееспособной

Пункт 2 статьи 177 ГК РФ предусматривает специальную ситуацию.

Если гражданин после совершения сделки признан недееспособным, его опекун вправе оспорить сделку, если будет доказано, что уже в момент ее совершения гражданин не мог понимать значение своих действий или руководить ими.

Тогда иск подает не будущий наследник в защиту предполагаемого наследства, а опекун в интересах самого собственника.

Это принципиально другая правовая конструкция.

Сам факт родства не заменяет статус опекуна.

Что происходит после смерти дарителя

После смерти ситуация меняется.

Пункт 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» прямо предусматривает:

наследники вправе после смерти наследодателя обратиться в суд с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по статьям 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель не оспорил ее при жизни.

То есть после открытия наследства наследник становится правопреемником и получает возможность защищать имущественные права, которые могли бы войти в наследственную массу.

Однако из этого нельзя сделать вывод:

«умер даритель — у наследника появился новый год на оспаривание».

Это неверно.

Смерть не запускает новый срок исковой давности

В том же пункте 73 Пленум ВС специально указал:

переход права на иск к наследнику не изменяет срок исковой давности и порядок его исчисления.

Для оспоримой сделки действует годичный срок по пункту 2 статьи 181 ГК РФ.

Он исчисляется не автоматически:

— со дня договора дарения;

— не со дня государственной регистрации;

— не со дня смерти дарителя;

— и не со дня принятия наследства.

По общему правилу течение начинается со дня, когда соответствующее лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

А применительно к наследникам Верховный Суд отдельно разъясняет, что суд должен учитывать, когда сам наследодатель узнал или должен был узнать о таких обстоятельствах.

Поэтому срок необходимо рассчитывать индивидуально по материалам конкретного дела.

Особенно сложным этот вопрос становится при статье 177 ГК РФ, когда спор связан именно с состоянием психики наследодателя.

Нельзя автоматически считать, что человек, который не понимал значение своих действий, одновременно осознавал обстоятельства, позволяющие оспорить сделку.

Этот вопрос требует оценки медицинских документов, поведения наследодателя, его последующего состояния и других доказательств.

Почему совет «подождать год после дарения» опасен

В исходных публикациях по этой теме иногда встречается рекомендация:

если квартира получена в дар, покупателю лучше приобрести ее спустя год после договора дарения — тогда сделку уже нельзя будет оспорить.

Такого правила в законе нет.

Годичный срок по оспоримой сделке не обязательно начинается в день заключения договора.

Следовательно, сама календарная дата «год после дарения» не гарантирует прекращения риска.

Кроме того, основание будущего иска может быть иным.

Сделки с недвижимостью оспариваются не только по статье 177 ГК РФ, но и, в зависимости от обстоятельств, по статьям 168, 170, 178, 179 ГК РФ, нормам семейного законодательства, законодательства о банкротстве и другим основаниям.

Для ничтожных сделок действуют иные сроки исковой давности.

Поэтому покупателю нельзя оценивать юридическую чистоту квартиры только по возрасту договора дарения.

Что проверять покупателю квартиры после дарения

Если продавец получил квартиру в дар от пожилого родственника, желательно проверить:

— возраст дарителя на дату сделки;

— проживает ли даритель;

— продолжал ли он пользоваться квартирой после дарения;

— был ли договор нотариальным;

— имеются ли судебные споры;

— признавался ли даритель недееспособным или ограниченно дееспособным;

— имеется ли информация об опеке;

— насколько быстро после дарения квартира выставлена на продажу;

— характер отношений между дарителем, одаряемым и другими родственниками;

— наличие зарегистрированных лиц;

— историю переходов права по ЕГРН.

Получить медицинскую документацию посторонний покупатель, как правило, не сможет.

Поэтому риск оценивается по совокупности доступных обстоятельств.

Если квартира была подарена пожилым человеком близкому родственнику и сразу перепродается, это не означает автоматически незаконность сделки, но требует повышенной проверки.

Имеет ли значение добросовестность покупателя

Да, но сама по себе она не делает цепочку неуязвимой.

Последствия признания первоначальной сделки недействительной зависят от основания и дальнейшей судьбы имущества.

Если квартира после дарения перепродана третьему лицу, могут возникнуть отдельные вопросы о применении последствий недействительности сделки, виндикации, добросовестности приобретателя и государственной компенсации.

Поэтому нельзя сводить риск покупателя к одному сроку.

Что важно наследнику после смерти

Если после смерти родственника выяснилось, что незадолго до этого он подарил или продал квартиру и имеются основания полагать, что не понимал значение своих действий, нужно действовать быстро.

Необходимо:

— принять наследство;

— получить выписку ЕГРН и документы о переходе права;

— установить дату и основание сделки;

— запросить медицинские документы наследодателя;

— определить медицинские учреждения, где он наблюдался;

— найти свидетелей его состояния;

— установить, кто сопровождал сделку;

— проверить нотариальное дело, если договор удостоверял нотариус;

— рассчитать срок исковой давности;

— ставить вопрос о посмертной судебной психолого-психиатрической экспертизе.

Сам факт преклонного возраста недостаточен.

Даже наличие психического диагноза не означает автоматической недействительности сделки.

В пункте 5 того же тематического обзора Верховный Суд отдельно указал: значение имеет состояние человека именно в момент совершения сделки.

Если экспертиза устанавливает, что в тот период человек мог понимать значение своих действий и руководить ими, оснований для применения статьи 177 ГК РФ нет.

Тенденция Верховного Суда

Тематический обзор № 12/2026 показывает последовательный подход ВС.

С одной стороны, суды должны реально защищать пожилых и уязвимых собственников.

Если вопрос о способности понимать значение сделки требует специальных знаний, решающее значение имеет надлежащая судебная экспертиза. Суд не вправе просто заменить экспертное исследование собственными предположениями.

С другой стороны, статья 177 ГК РФ не дает родственникам права заранее контролировать распоряжение имуществом будущего наследодателя.

До открытия наследства потенциальный наследник не является собственником и не обладает наследственным правом на конкретную квартиру.

После смерти право на иск может перейти к наследнику, но вместе с ним переходят и ограничения, включая уже действующий порядок исчисления исковой давности.

Практический вывод

Правильная формула здесь состоит из трех вопросов:

1. Был ли собственник способен понимать значение своих действий в момент сделки?

2. Имеет ли конкретный истец право оспаривать эту сделку?

3. Не истек ли применимый срок исковой давности и когда именно он начал течь?

Если отсутствует хотя бы один элемент, даже сильная медицинская экспертиза сама по себе не гарантирует удовлетворения иска.

Источник позиции: пункт 4 Тематического обзора Верховного Суда РФ № 12/2026 «По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения», утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 июля 2026 года № 15А/2026.

Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье