Чужая аренда в ЕГРН не всегда блокирует «гаражную амнистию»: Верховный Суд против формального отказа

ВС РФ в деле № 19-КГ26-9-К5 потребовал проверять не только запись в реестре, но и реальность права, которое якобы препятствует бесплатному оформлению участка под гаражом.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела дело владельца гаража из Ставрополя.

В 1993 году гражданину как члену гаражно-строительного кооператива был предоставлен земельный участок под строительство капитального гаража. В 1994 году гараж был построен. Владелец состоял в ГСК, полностью выплатил паевой взнос и много лет открыто пользовался объектом.

Позднее он попытался оформить участок под гаражом в собственность бесплатно в рамках «гаражной амнистии».

Администрация отказала: в сведениях ЕГРН имелась запись об обременении участка в виде аренды в пользу другого гражданина.

Но при разбирательстве выяснилось важное.

Гражданин, в пользу которого якобы существовала аренда, прямо сообщил суду, что спорный гараж ему никогда не принадлежал, строительных работ на участке он не вел, участком не пользовался, никаких имущественных прав и притязаний на него не имеет.

Более того, в архиве администрации отсутствовал сам договор аренды. Сохранилось постановление 1997 года, которым на другое лицо возлагалась обязанность оформить долгосрочную аренду, но договор, по данным архива, фактически не заключался.

То есть возникла типичная ситуация: в реестровых сведениях существует препятствие, а реального гражданско-правового отношения за ним может не быть.

Первая инстанция встала на сторону собственника.

Промышленный районный суд Ставрополя признал требования обоснованными.

Апелляция решение отменила.

Ставропольский краевой суд указал, что участок якобы передан другому лицу в аренду на 49 лет. Кроме того, суд сослался на п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ: если участок предоставлен другому лицу в аренду, это является основанием для отказа в предоставлении земли без торгов, в том числе бесплатно.

Апелляция добавила еще один аргумент: истец не является стороной договора аренды, поэтому, по мнению суда, не вправе требовать его расторжения. Также суд указал, что собственник гаража не оспорил административный отказ в отдельном порядке и избрал ненадлежащий способ защиты.

Кассационный суд эти выводы поддержал.

Верховный Суд с таким подходом не согласился.

ВС напомнил об одном из базовых принципов земельного законодательства — единстве судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.

Если гражданин является собственником законно существующего капитального гаража, расположенного на публичной земле, правовой режим участка нельзя определять так, будто гаража на нем нет.

Статья 39.20 ЗК РФ закрепляет исключительное право собственника здания или сооружения приобрести государственный или муниципальный участок, на котором расположен объект, в собственность либо аренду, если иное не установлено законом.

Применительно к старым гаражам действует специальный механизм ст. 3.7 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Для определенных капитальных гаражей, возведенных до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, закон предусматривает возможность бесплатного оформления земли.

В рассматриваемом деле участок был предоставлен гражданину еще в 1993 году, гараж построен в 1994 году, владелец состоял в ГСК и полностью выплатил пай.

То есть спор нельзя было свести только к одной строке в реестре.

Главный практический вывод определения состоит не в том, что зарегистрированную аренду можно всегда игнорировать.

Такого правила Верховный Суд не устанавливал.

ВС потребовал проверить, существует ли право, на которое ссылается администрация, в действительности.

В конкретном деле сам предполагаемый арендатор отрицал какие-либо права на спорный гараж и участок, договор аренды в архиве отсутствовал, имелось лишь старое постановление органа местного самоуправления, а фактическое пользование осуществлял собственник гаража.

Поэтому формальная ссылка на запись об аренде не могла автоматически решить спор против владельца гаража.

Это особенно важно для объектов, история которых уходит в 1980–1990-е годы.

В те годы участки выделялись решениями исполкомов, администраций, предприятий, кооперативов. Позже сведения переносились в различные реестры, менялась нумерация гаражей и участков, оформлялись или не оформлялись договоры.

В итоге современная выписка ЕГРН иногда показывает запись, происхождение которой требует отдельной проверки.

Суд не должен ограничиваться фразой: «В ЕГРН есть аренда — значит, приватизация невозможна».

Нужно исследовать основание записи и реальность соответствующего правоотношения.

ВС дал полезное разъяснение и по способу защиты.

Согласно абз. 13 ст. 12 ГК РФ и разъяснениям Пленума ВС, суд при разрешении гражданского спора не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от того, был ли этот акт отдельно признан недействительным.

В конкретном деле старое постановление 1997 года могло быть не применено судом при разрешении спора по существу.

Это позволяет избежать ситуации, когда собственника отправляют по кругу: сначала оспорить постановление, затем исправить ЕГРН, прекратить аренду, снова обратиться в администрацию и только потом заново судиться о земле.

Верховный Суд фактически потребовал разрешить реальный гражданский конфликт, а не создавать дополнительные формальные барьеры.

Апелляция посчитала, что собственник избрал неправильный способ защиты, потому что не является стороной аренды и не оспорил отказ администрации отдельно.

ВС указал, что этого недостаточно для отказа.

Суд сам определяет нормы права, подлежащие применению. Ошибочная ссылка истца на норму сама по себе не является основанием отказать в защите, если из обстоятельств дела видно существование нарушенного права.

Более того, обжалование только письма администрации в данном случае не восстанавливало бы право: даже после отмены отказа запись о действующей аренде продолжала бы препятствовать предоставлению участка.

Есть еще один важный нюанс.

ВС не признал право собственности на участок непосредственно.

Он отменил апелляционное определение Ставропольского краевого суда и определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Поэтому заголовок «ВС бесплатно передал землю владельцу гаража» был бы неточным.

Правильнее: Верховный Суд признал незаконным формальный подход нижестоящих судов и потребовал разрешить спор с учетом реальности обременения и исключительного права собственника гаража на землю.

Статья 3.7 Закона № 137-ФЗ предусматривает специальный упрощенный механизм оформления участков под определенными гаражами.

В частности, значение имеют капитальный характер гаража, время его возведения, законное предоставление земли гражданину, предприятию или ГСК, распределение гаража или участка соответствующему гражданину, отсутствие признания гаража самовольной постройкой, подлежащей сносу, и возможность передачи участка в частную собственность.

В конкретном споре ВС применял редакцию закона, предусматривавшую действие механизма до 1 сентября 2026 года.

На момент подготовки материала законопроект № 1153238-8 о продлении «гаражной амнистии» до 1 сентября 2031 года принят Государственной Думой в третьем чтении и одобрен Советом Федерации. При новом обращении необходимо проверить окончательную опубликованную редакцию закона на дату подачи заявления.

Нельзя сделать из определения противоположный вывод: «если у меня есть гараж, любую чужую аренду можно убрать».

Если договор аренды реально заключен, действует, относится именно к спорному участку и арендатор осуществляет права по нему, это уже другая ситуация.

Тогда суду придется исследовать основание аренды, границы участка, дату и срок договора, регистрацию права, законность предоставления, соотношение прав арендатора и собственника гаража и основания прекращения правоотношения.

Определение № 19-КГ26-9-К5 защищает прежде всего от формального отказа, основанного на реестровой записи, которая может не соответствовать реальным отношениям.

Практика ВС последних лет показывает, что это не единичный спор.

В «Адвокатской газете» обращено внимание, в частности, на определения ВС:

— от 5 ноября 2024 года № 127-КГ24-11-К4;

— от 10 декабря 2025 года № 66-КАД25-5-К8;

— от 14 января 2026 года № 9-КАД25-6-К1;

— от 14 апреля 2026 года № 6-КГ26-2-К2.

Способы защиты различались: признание права собственности, оспаривание отказа администрации, требования, связанные с устранением препятствующей аренды.

Общий вектор один: при наличии материального права собственника капитального гаража на землю суд должен исследовать спор по существу, а не искать формальный повод оставить старое состояние реестра неизменным.

Если в оформлении земли отказано из-за чужой аренды, записи в ЕГРН или старого муниципального акта, нужно проверить:

— выписку ЕГРН;

— основание внесения спорной записи;

— реальный договор аренды;

— архивное постановление администрации;

— сведения о лице, указанном арендатором;

— старые схемы ГСК;

— документы о выделении участка;

— справку о членстве;

— документы о выплате пая;

— технические и инвентаризационные документы;

— дату строительства;

— документы о праве собственности на гараж.

Очень часто ключ к делу находится не в современной выписке ЕГРН, а в архиве муниципалитета или ГСК.

Практический вывод

Определение ВС РФ № 19-КГ26-9-К5 усиливает позицию владельцев старых капитальных гаражей.

Администрация и суд не вправе ограничиться формулой: «в ЕГРН есть чужая аренда — значит, участок вам не положен».

Нужно проверить, существует ли эта аренда реально, относится ли она к конкретному участку и обладает ли указанное лицо каким-либо правом или интересом.

Если собственник гаража соответствует условиям «гаражной амнистии», а препятствие существует только «на бумаге», принцип единства судьбы земли и объекта должен учитываться при разрешении спора.

Источник: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 июля 2026 года № 19-КГ26-9-К5.

Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье