Льгота на выкуп земли закончилась во время суда: ВС обязал администрацию продать участок

Гражданин успел обратиться за выкупом муниципальной земли по временному порядку. Администрация отказала, а пока спор рассматривался в судах, срок действия постановления Правительства РФ № 629 истёк. Апелляция сочла, что теперь даже незаконный отказ нельзя исправить: основание продажи без торгов больше не действует.

Верховный Суд РФ не согласился. Причём результат оказался существеннее, чем просто возвращение дела на новый круг: Судебная коллегия обязала администрацию заключить договор купли-продажи участка. Основанием стало кассационное определение от 17 июня 2026 года № 33-КАД26-3-К3.

Это дело о границе между действием закона во времени и обязанностью государства восстановить ранее нарушенное право. Для подобных споров важны дата обращения, действовавшие на тот момент условия и наличие либо отсутствие действительного законодательного запрета на требуемые действия.

### Участок в аренде и заявление до окончания временного порядка

7 июня 2024 года гражданин заключил с администрацией Выборгского района Ленинградской области договор аренды земельного участка площадью 1 000 кв. м. Категория — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — ведение огородничества. Срок аренды составлял три года.

3 сентября 2024 года арендатор через Госуслуги подал заявление о приобретении участка в собственность за плату без торгов. Он ссылался на постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 года № 629, которое в 2024 году допускало дополнительный к Земельному кодексу способ приобретения определённых публичных земель, уже предоставленных гражданам в аренду.

В ноябре администрация дважды отказала. В обоснование сослалась на пункты 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ и результаты осмотра территории. По версии органа, участок якобы не использовался по назначению.

Примечательны фактические данные акта обследования от 8 октября 2024 года: на участке имелись кустарники смородины, грядки с клубникой, салатом и укропом. При этом муниципалитет поставил под сомнение использование всей площади участка для огородничества.

### Что действительно требовало постановление № 629

Правовое основание содержалось в подпункте «а» пункта 1 постановления № 629, принятого в пределах полномочий, предоставленных статьёй 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ.

В применимой к спору редакции оно позволяло продавать без торгов находящиеся в государственной или муниципальной собственности участки, в том числе для садоводства и огородничества для собственных нужд, предоставленные соответствующему лицу в аренду. Существенное условие — отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях земельного законодательства при использовании участка.

Нужно различать два обстоятельства. Во-первых, само по себе право выкупить участок без торгов не означает бесплатного предоставления или универсальной льготной цены. Во-вторых, муниципальное обследование и сведения о нарушениях, выявленных уполномоченным органом в рамках государственного земельного надзора, — юридически не одно и то же.

Суд первой инстанции установил, что Росреестр соответствующую проверку не проводил, нарушения не фиксировал, предписания об их устранении арендатору не выдавались. Акт обследования администрации не подтверждал заявленное ею нарушение условий постановления № 629.

### Почему апелляция оставила незаконный отказ без исправления

9 апреля 2025 года Выборгский городской суд признал оба отказа администрации незаконными и обязал повторно рассмотреть заявление. Но в требовании непосредственно заключить договор купли-продажи тогда отказал.

Апелляция 24 июля 2025 года отменила решение в части обязанности повторно рассмотреть заявление. Третий кассационный суд общей юрисдикции 3 декабря 2025 года согласился.

Парадокс ситуации заключался в следующем: вывод первой инстанции о незаконности отказов устоял, однако механизм восстановления нарушенного права оказался устранён. Апелляция указала, что постановление № 629 распространялось на 2022–2024 годы, а с 1 января 2025 года дополнительное основание выкупа прекратило действие. По мнению апелляции, это делало невозможными и повторное рассмотрение заявления, и заключение договора.

Такая логика фактически возлагала на заявителя последствия незаконного решения органа власти и длительности судебного процесса.

### Какую норму применил Верховный Суд

Часть 5 статьи 15 КАС РФ устанавливает: при разрешении административного дела применяются нормы материального права, действовавшие на момент возникновения правоотношения с участием административного истца, если иное не следует из федерального закона.

В пункте 24 постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2022 года № 21 этот подход раскрыт применительно к оспариванию решений и действий публичных органов. Изменение регулирования ко времени судебного разбирательства, как правило, не может само по себе оправдывать отказ в восстановлении ранее незаконно нарушенного права.

Однако существует предел. Если на момент рассмотрения дела законодательство уже прямо запрещает гражданину или организации совершить соответствующее действие, суд может не возлагать на орган обязанность его совершить. Поэтому одна ссылка на прежний закон не решает любой спор о правоотношениях, возникших до его изменения.

В деле из Выборгского района Верховный Суд не обнаружил действующего запрета на заключение договора купли-продажи. Прекращение временного порядка в отношении новых обращений не было признано таким запретом для восстановления права по заявлению от 3 сентября 2024 года.

### Верховный Суд обязал заключить договор, а не просто рассмотреть заявление

Здесь важна резолютивная часть определения № 33-КАД26-3-К3. Верховный Суд отменил апелляционное и кассационное определения, оставил в силе решение первой инстанции в удовлетворённой части и дополнительно отменил отказ в требовании обязать администрацию заключить договор купли-продажи. По этому требованию Судебная коллегия приняла новое решение — обязала администрацию заключить договор с заявителем.

Иными словами, ВС не направил дело на повторное рассмотрение. Он разрешил вопрос о способе восстановления права по существу.

Такой результат связан с пунктом 26 постановления Пленума № 21 и статьёй 227 КАС РФ: когда юридически значимые обстоятельства установлены, суд вправе указать публичному органу на необходимость конкретного действия для устранения нарушения. Повторное административное рассмотрение не является единственным возможным способом защиты.

Это особенно важно при устойчивом отказе администрации, когда повторное рассмотрение способно породить очередной формальный ответ вместо восстановления права. Но требовать немедленного заключения договора имеет смысл лишь при достаточности доказательств всех необходимых условий предоставления земли.

### Это не единичное определение: ещё два удовлетворённых обращения

Та же проблема рассматривалась Верховным Судом ещё в двух делах из Выборгского района.

24 июня 2026 года, дело № 33-КАД26-4-К3. Заявительница обратилась за выкупом арендуемого участка для огородничества 14 октября 2024 года. Муниципалитет ссылался на отсутствие посевов при обследовании в конце октября, хотя на территории была обработана почва и обозначены границы. Нижестоящие суды признали отказ незаконным, но апелляция устранила обязанность повторно рассматривать заявление ввиду прекращения постановления № 629. Верховный Суд удовлетворил жалобу в оспариваемой части и обязал администрацию заключить договор купли-продажи.

8 июля 2026 года, дело № 33-КАД26-6-К3. Другая арендатор обратилась 19 сентября 2024 года. При обследовании фиксировались кустарники смородины и грядки клубники; утверждения о ненадлежащем использовании не получили необходимого подтверждения. Апелляция и кассация вновь сослались на завершение временного режима. Верховный Суд отменил судебные акты в соответствующей части и самостоятельно возложил на администрацию обязанность заключить договор.

Три близких по обстоятельствам решения за несколько недель показывают устойчивость подхода Судебной коллегии: истечение срока временной нормы не устраняет обязанность исправить незаконный отказ, когда правоотношение возникло в период её действия, все материальные условия подтверждены и действующий закон не содержит самостоятельного запрета на требуемое действие.

При этом все три дела связаны с одним муниципальным районом и сходным механизмом. Обобщать их как безусловное правило для любых прекративших действие льгот нельзя.

### Что эти определения не разрешают

Во-первых, они не продлевают действие постановления Правительства № 629 для граждан, которые впервые решили обратиться за выкупом после окончания предусмотренного им периода. Наличие сегодня договора аренды само по себе не даёт права воспользоваться специальным основанием из 2024 года.

Во-вторых, своевременное заявление не гарантирует положительного результата, если участок не подпадал под действие соответствующей редакции нормы, заявитель не обладал нужным правовым статусом или имелись подтверждённые законом препятствия. Дату обращения нужно сопоставить с содержанием нормы, а не заменять ею все остальные условия.

В-третьих, восстановление нарушенного права возможно не вопреки прямому законодательному запрету, действующему в момент разрешения спора. Эту оговорку Верховный Суд специально сохранил.

В-четвёртых, отсутствие предписания Росреестра не означает, что нарушение земельного законодательства вообще невозможно доказать. Однако для специального условия постановления № 629 важно именно то, каким органом, в какой процедуре и какие сведения были получены. Выводы муниципального осмотра не должны подменять установленную законом юридическую конструкцию.

Наконец, спор касался продажи участка **за плату**. Размер цены и региональные особенности её определения необходимо проверять отдельно. Само право на приобретение без торгов не тождественно праву на скидку или выкуп за символическую сумму.

### Почему осмотр участка не всегда доказывает его нецелевое использование

Статья 3 Федерального закона № 217-ФЗ определяет огородный земельный участок через использование для отдыха и (или) выращивания сельскохозяйственных культур для собственных нужд, с предусмотренными законом ограничениями на размещение построек.

Суд не обязан признавать участок используемым надлежащим образом лишь потому, что на нём есть кустарник или грядка. Но при оценке заявленного нарушения необходимо учитывать характер разрешённого использования, время года, срок владения, фактически выполненные работы и содержание применимого правового условия.

В рассматриваемых делах муниципалитет опирался на отдельные обследования, проведённые вскоре после заключения договоров аренды. Суды не нашли оснований приравнять эти материалы к доказательствам выявленных государственным земельным надзором и неустранённых нарушений.

Для защиты поэтому важен не общий спор о том, «достаточно ли гражданин выращивал овощей», а проверка предусмотренного постановлением № 629 условия и допустимых доказательств его несоблюдения.

### Что делать тем, кто обращался до окончания льготного периода

Начать нужно с документальной хронологии. Критическое значение имеют договор аренды, вид разрешённого использования и сведения ЕГРН; заявление с отметкой о направлении или регистрации через Госуслуги; применимая на дату обращения редакция постановления; отказ администрации; материалы осмотра и земельного надзора; судебные акты, если спор уже возник.

Далее устанавливается, какое именно условие специального порядка орган счёл нарушенным и подтверждено ли оно установленным законом способом. Если спор уже дошёл до суда, следует отдельно сформулировать способ восстановления права: повторное рассмотрение заявления либо, когда все обстоятельства выяснены, возложение обязанности заключить договор.

По общему правилу части 1 статьи 219 КАС РФ на оспаривание решения органа власти отводится три месяца со дня, когда заявителю стало известно о нарушении. При оценке просроченного обращения необходимо изучать основания восстановления срока и обстоятельства конкретного дела. Сроки нельзя игнорировать в надежде, что Верховный Суд впоследствии исправит ситуацию.

Если отказ уже признан незаконным, но обязанность устранить нарушение исключена вышестоящим судом из-за последующего изменения закона, определение № 33-КАД26-3-К3 и два сходных акта 2026 года дают конкретные аргументы для дальнейшего обжалования. В центре жалобы должны быть ч. 5 ст. 15 КАС РФ, пункты 24 и 26 постановления Пленума № 21, юридически значимая дата обращения и отсутствие действующего законодательного запрета.

### Вывод

Временное правило может прекратить действие для будущих обращений, но это не даёт публичному органу права сохранить последствия незаконного отказа, вынесенного в период действия такого правила.

В деле № 33-КАД26-3-К3 Верховный Суд пошёл дальше признания ошибки апелляции: он **обязал муниципалитет заключить договор купли-продажи**. Два последующих определения подтвердили тот же подход в близких земельных спорах.

Для заявителя решающее значение имеют доказательства своевременного обращения, соответствие условиям действовавшего тогда порядка и правильно сформулированное требование о восстановлении права. После прекращения льготы приобретение участка без торгов не становится общедоступным, однако незаконное решение администрации не получает защиты только за счёт прошедшего времени.



Сноска: рассматриваемые определения связаны с заявлениями, поданными в 2024 году в период действия постановления № 629. Они не возобновляют временный порядок для новых обращений и не освобождают заявителя от доказывания условий, действовавших на дату возникновения правоотношения. Наличие самостоятельного действующего законодательного запрета требует отдельной оценки.

Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье.