Банк отказал в ипотеке — задаток можно потерять: что Верховный Суд сказал о риске финансирования сделки

Покупатели планировали приобрести права на квартиру стоимостью 4,02 млн рублей.

21 июня 2024 года стороны заключили предварительный договор уступки права требования с условием о задатке.

Покупатели передали 150 тыс. рублей.

Основной договор должны были заключить до 31 июля 2024 года.

Оставшиеся 3,87 млн рублей по условиям предварительного договора могли быть внесены за счет собственных и кредитных средств.

Покупатели рассчитывали на льготную ипотеку.

Но банки в кредите отказали.

Основной договор стороны не заключили.

Покупатели потребовали вернуть задаток.

Три инстанции их поддержали.

Верховный Суд — нет.

11 августа 2026 года Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вынесла Определение № 48-КГ26-13-К7 и указала: сам по себе отказ банка в выдаче ипотечного кредита еще не означает объективной невозможности исполнить предварительный договор.

Почему нижестоящие суды вернули задаток

Первая инстанция посчитала, что сделка не состоялась по обстоятельствам, не зависящим от сторон.

Покупатели обращались в банки. Ипотечные заявки не одобрили.

Следовательно, по мнению суда, вины покупателей в незаключении основного договора не было.

Задаток постановили вернуть. Дополнительно с продавцов взыскали проценты за пользование чужими денежными средствами.

Апелляция согласилась и указала, что отказ банка является существенным обстоятельством, препятствующим заключению основной сделки.

Седьмой кассационный суд также оставил решения в силе.

Но Верховный Суд увидел принципиальную ошибку.

Отказ банка — еще не объективная невозможность

Пункт 1 ст. 381 ГК РФ предусматривает возврат задатка, если обязательство прекращается до начала исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения.

Но невозможность исполнения — это не просто ситуация, когда выполнить обязательство стало трудно, дорого или неудобно.

Статья 416 ГК РФ и разъяснения Пленума ВС требуют объективной невозможности.

То есть такого обстоятельства, при котором обязательство действительно невозможно исполнить независимо от воли стороны и не может быть исполнено иным способом.

В рассматриваемом деле этого автоматически из отказа в ипотеке не следовало.

Почему текст договора оказался решающим

Предварительный договор предусматривал:

3,87 млн рублей оплачиваются за счет собственных и кредитных средств.

При этом стороны не записали:

что покупка совершается исключительно за счет ипотечного кредита;

что требуется одобрение конкретного банка;

что сделка зависит от сохранения определенной программы льготной ипотеки;

что при отказе банка задаток возвращается;

что отсутствие конкретного кредита прекращает обязательства сторон.

Именно поэтому ВС указал: отказ в выдаче именно ипотечного кредита не означает, что исполнение договора стало объективно невозможным.

По договору покупатели могли использовать и собственные средства.

Конкретный вид кредита также не был закреплен.

Иными словами, ожидание ипотеки и юридическое условие договора — не одно и то же.

Вина предполагается, пока сторона не докажет обратное

Есть в определении и второй важный вывод.

По п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток, задаток остается у другой стороны.

Если виновата сторона, получившая задаток, она должна вернуть его в двойном размере.

При этом по п. 2 ст. 401 ГК РФ отсутствие вины доказывает лицо, нарушившее обязательство.

ВС подчеркнул: виновность действий, нарушивших условия предварительного договора и приведших к незаключению основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

То есть недостаточно сказать:

«банк отказал — значит я не виноват».

Нужно показать, что сторона проявила необходимую заботливость и осмотрительность и действительно не могла исполнить принятые обязательства по причинам, за которые не отвечает.

Что еще оказалось важным

Продавцы утверждали, что от сделки не отказывались.

На претензию о возврате задатка они ответили, что готовы выполнить предварительный договор и заключить основной договор даже за пределами первоначального срока.

Покупатели, напротив, потребовали возвратить задаток.

Кроме того, часть отказов банков была получена уже после даты, когда основной договор должен был быть заключен.

Все это должно оцениваться при новом рассмотрении.

Но ВС сам не присудил задаток продавцам

Это важная оговорка.

Верховный Суд отменил судебные акты, которыми задаток был возвращен покупателям, и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Поэтому формула:

«ВС окончательно решил, что задаток остается продавцу»

будет неточной.

Высшая инстанция сформулировала правила, по которым необходимо заново установить:

кто отвечает за незаключение основного договора;

доказали ли покупатели отсутствие своей вины;

было ли получение конкретной ипотеки обязательным условием сделки;

существовала ли объективная невозможность исполнения.

Когда отказ банка может оцениваться иначе

Определение № 48-КГ26-13-К7 не означает, что ипотечный риск всегда несет покупатель.

Очень многое зависит от договора.

Если стороны прямо запишут, например:

основной договор заключается только при одобрении определенного ипотечного кредита;

покупка осуществляется исключительно за счет конкретной ипотечной программы;

при отказе банка задаток возвращается;

неодобрение кредита является согласованным основанием прекращения предварительного договора,

правовая ситуация будет иной.

Именно поэтому в сделках с ипотекой одна короткая оговорка о финансировании иногда важнее нескольких страниц стандартного предварительного договора.

Задаток — не просто аванс

Еще одна практическая ошибка — относиться к задатку как к обычной предоплате.

Задаток выполняет обеспечительную функцию.

Если за срыв договора отвечает сторона, которая его внесла, деньги могут остаться у другой стороны.

Если стороны хотят передать сумму без таких последствий, нужно правильно выбирать и оформлять платежную конструкцию.

Практический вывод

Если покупка зависит от ипотеки, это условие нужно юридически закреплять до передачи денег.

Не ограничиваться фразой:

«все знают, что мы покупаем в ипотеку».

В договоре желательно прямо определить:

какой источник финансирования является обязательным;

зависит ли сделка от одобрения банка;

что считается отказом в кредитовании;

к какому сроку должно быть получено решение банка;

что происходит с задатком при отказе.

Определение ВС РФ от 11 августа 2026 года № 48-КГ26-13-К7 показывает: если договор допускает собственные и кредитные средства, отказ банка в конкретной ипотеке сам по себе еще не превращает незаключение основной сделки в объективно неизбежное событие.

Источник: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.08.2026 № 48-КГ26-13-К7.

Сноска: Верховный Суд не разрешил спор окончательно и не постановил безусловно оставить задаток у продавцов. Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Правовой результат зависит от содержания конкретного договора, поведения сторон и распределения риска финансирования.

Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье.