Банкротные торги не отменяют нотариуса: что ВС сказал о продаже недвижимости детей

Покупатель выиграл квартиру на банкротных торгах. Договор подписан финансовым управляющим. Имущество реализовано в рамках судебной процедуры.

Но Росреестр регистрацию приостановил.

Причина: среди собственников квартиры были несовершеннолетние, а договор купли-продажи не был удостоверен нотариально.

Три арбитражные инстанции посчитали требование Росреестра излишним.

Верховный Суд РФ — нет.

### О чем спор

Квартира площадью 89,4 кв. м принадлежала в равных долях Роману Золотареву, его супруге и двум несовершеннолетним детям.

На квартиру была зарегистрирована ипотека в пользу Сбербанка.

После признания Романа Золотарева банкротом финансовый управляющий реализовал квартиру на открытых торгах.

С победителем торгов 16 августа 2024 года был заключен договор купли-продажи.

При попытке зарегистрировать переход права собственности Росреестр потребовал нотариально удостоверить сделку, поскольку часть недвижимости принадлежала несовершеннолетним.

Финансовый управляющий решил, что нотариус здесь не нужен, и оспорил действия регистрирующего органа.

### Почему нижестоящие суды поддержали управляющего

Арбитражный суд Вологодской области удовлетворил требования финансового управляющего.

Апелляция и Арбитражный суд Северо-Западного округа согласились.

Их логика строилась на особом характере продажи.

Квартира реализовывалась не по обычной добровольной сделке семьи, а на торгах в процедуре банкротства как предмет залога.

Поэтому нижестоящие суды сочли, что нотариальная проверка, предусмотренная для обычного отчуждения имущества несовершеннолетнего, здесь не требуется.

Верховный Суд посчитал такое толкование неполным.

### Специальная гарантия для недвижимости несовершеннолетнего сохраняется

Часть 2 статьи 54 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо устанавливает: сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению.

ВС назвал эту норму специальной.

Она действует независимо от общего исключения, предусмотренного статьей 42 Закона о регистрации для некоторых сделок со всеми долями одновременно.

Если среди собственников отчуждаемой недвижимости есть несовершеннолетний, специальная защита ребенка имеет приоритет.

### Банкротство само по себе исключения не создает

Это ключевая часть определения.

ВС указал: Закон о банкротстве не содержит специальных правил, которые отменяли бы нотариальную форму сделки при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.

Сам факт того, что имущество продается финансовым управляющим, с открытых торгов, в рамках дела о банкротстве и как предмет ипотеки, не меняет установленное законом требование к форме сделки.

Поэтому банкротная процедура не превращает нотариально удостоверяемую сделку в простую письменную.

### Зачем нотариус, если имущество уже продается под контролем суда

ВС дал содержательный ответ.

Нотариальное удостоверение — не техническая формальность.

По статье 163 ГК РФ нотариус проверяет законность сделки, в том числе наличие у сторон права на ее совершение.

Когда отчуждается недвижимость ребенка, эта дополнительная проверка направлена прежде всего на защиту несовершеннолетнего как наиболее слабой стороны.

ВС отдельно отметил риск: реализация ипотечной недвижимости из-за ненадлежащего исполнения родителями кредитных обязательств может привести к утрате ребенком, в том числе, единственного жилья.

Поэтому специальная гарантия не исчезает только потому, что продажа происходит в процедуре банкротства.

### Торги не меняют форму договора

Нижестоящие суды считали ситуацию особенной именно из-за публичных торгов.

Однако Верховный Суд провел другую границу.

Торги определяют порядок реализации имущества и покупателя.

Они не отменяют требования закона к форме заключаемого по итогам торгов договора.

Само по себе заключение договора по результатам торгов, указал ВС, не влияет на форму сделки и последствия ее несоблюдения.

### Что решил Верховный Суд

ВС отменил решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 мая 2025 года, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2025 года и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 марта 2026 года.

В удовлетворении требований финансового управляющего отказано.

Спор не был возвращен на новый круг.

То есть позиция Росреестра о необходимости нотариального удостоверения сделки устояла.

### Что решение не означает

Заголовок «ВС обязал нотариально заверять банкротные сделки с участием детей» звучит шире самого определения.

Речь не обо всех банкротных сделках, где каким-либо образом участвует несовершеннолетний.

Правило относится к отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.

Именно право собственности ребенка на отчуждаемую недвижимость запускает специальное требование части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ.

### Риск для покупателя на банкротных торгах

Победа на торгах еще не гарантирует, что переход права будет зарегистрирован без дополнительных юридических действий.

До участия в торгах нужно проверять не только наличие ипотеки, описание лота, порядок торгов и судебные акты по банкротству, но и состав собственников.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему, необходимо заранее понимать требования к форме сделки и регистрации.

Иначе победитель торгов рискует получить оплаченный лот и одновременно приостановку регистрации.

### Тенденция и практика

Сам Верховный Суд сослался на Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2020).

То есть принцип специальной защиты недвижимости несовершеннолетних не новый.

Новое практическое значение дела — применение этого принципа именно к продаже заложенной квартиры на торгах в банкротстве гражданина.

Прямую сопоставимую позицию Верховного Суда за последние три года с тем же сочетанием обстоятельств — банкротство гражданина, залог, торги и доли несовершеннолетних — обнаружить не удалось.

### Практический вывод

Банкротные торги не создают режим, в котором исчезают специальные гарантии несовершеннолетнего собственника.

Если продается недвижимость, принадлежащая ребенку, требование о нотариальном удостоверении сохраняется и при реализации имущества в банкротстве.

Для участника торгов это означает простую вещь: проверять нужно не только сам лот, но и правовой режим каждого собственника.

Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 17.09.2026 № 307-ЭС26-5225, дело № А13-1530/2025.

Источники:

часть 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

статья 163 ГК РФ;

статья 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2020);

Определение СКЭС ВС РФ от 17.09.2026 № 307-ЭС26-5225.

Сноска: определение касается отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним. Оно не устанавливает универсальное требование нотариально удостоверять любую сделку, совершаемую в рамках банкротства.

Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье.