Квартиру изъяли и дали другую: срок владения прежним жильем учитывается для НДФЛ

Конституционный Суд РФ 22 апреля 2026 года принял Постановление № 26-П. 1 октября Правительство внесло в Госдуму законопроект № 1523-9, который должен закрепить эту позицию в статье 217.1 НК РФ.

Ждать поправок для применения подхода КС не требуется.

Если право на прежнее жилье прекращено помимо воли собственника по решению органа публичной власти, а взамен предоставлено другое жилое помещение в собственность, при определении минимального срока владения новым объектом учитывается и срок владения прежним.

До изменения НК РФ есть исключение: временный порядок КС не распространяется на случаи, когда прежний многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само помещение было признано непригодным для проживания.

### Спор Александры Догарь

Александра Догарь с 2012 года владела квартирой в Лабытнанги.

В 2017 году земельный участок вместе с домом изъяли для муниципальных нужд в связи с развитием застроенной территории. Дом аварийным не признавался. Взамен собственнице предоставили равноценную квартиру.

В 2021 году она продала новое жилье. Налоговый орган посчитал срок владения только с 2017 года, доначислил НДФЛ и назначил штраф.

Апелляция применила по аналогии правило московской реновации и учла сроки владения обеими квартирами. Седьмой кассационный суд отменил эту часть решения: буквальный текст п. 2 ст. 217.1 НК РФ относил специальный порядок только к реновации в Москве. Судья Верховного Суда отказал в передаче жалобы.

Догарь обратилась в Конституционный Суд.

### Что признал КС

При московской реновации срок владения старым жильем включается в срок владения квартирой, предоставленной взамен.

Для изъятия жилья по другим решениям публичной власти аналогичной федеральной нормы не было.

КС признал этот пробел неконституционным. Собственник не должен терять накопленный срок владения только потому, что его право прекращено по публичному решению, а не по московской программе реновации.

До внесения изменений специальный порядок применяется непосредственно.

Условия временного правила:

— прежнее право собственности прекращено в связи с решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим его прекращение помимо воли гражданина;

— взамен предоставлено другое жилое помещение или доля в нем в собственность;

— прежний дом не признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

— прежнее помещение не признано непригодным для проживания.

В этих условиях периоды владения учитываются вместе.

### Это не отдельный вычет

Постановление № 26-П касается минимального предельного срока владения, от которого зависит освобождение дохода от продажи жилья от НДФЛ.

По общему правилу срок составляет пять лет. В предусмотренных НК РФ случаях применяется трехлетний срок. КС отдельно указал, что его выводы распространяются и на соответствующее правило о трехлетнем сроке.

Если прежнее жилье уже находилось в собственности дольше применимого минимального срока, короткий период владения новой квартирой сам по себе не препятствует освобождению от НДФЛ.

### Аварийное жилье — отдельный режим

Формулировка «льгота для всех вынужденно переселенных» неточна.

КС не распространил временный порядок на случаи, когда прежний дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо помещение признано непригодным.

При этом субъект РФ может установить собственный уменьшенный минимальный срок владения по п. 6 ст. 217.1 НК РФ. Постановление № 26-П региональным льготам не препятствует.

### Можно ли вернуть уже уплаченный налог

№ 26-П не является основанием для пересмотра уже исполненных другими гражданами обязательств по НДФЛ за периоды до вынесения постановления.

Он также не позволяет автоматически пересматривать вступившие в силу судебные акты по другим делам.

Судебные акты по делу самой Александры Догарь в части НДФЛ от продажи квартиры подлежат пересмотру.

Текущие и незавершенные налоговые споры нужно оценивать отдельно с учетом даты продажи, состояния расчетов с бюджетом и процессуального положения дела.

### Что изменилось в октябре

1 октября 2026 года Правительство внесло в Государственную Думу законопроект № 1523-9.

Он предлагает прямо дополнить ст. 217.1 НК РФ правилом для жилья, предоставленного взамен объекта, право на который прекращается без согласия собственника по акту органа публичной власти.

Проект сохраняет исключение для аварийных домов и непригодных помещений.

По состоянию на 7 октября 2026 года законопроект еще не принят. Для текущих ситуаций основанием остается непосредственно Постановление КС РФ № 26-П.

### Что проверить перед продажей

Если квартира получена взамен изъятой, стоит сохранить:

— акт органа власти, послуживший основанием прекращения прежнего права;

— документы о сроке владения старой квартирой;

— соглашение или иной документ о предоставлении нового жилья;

— выписки ЕГРН по обоим объектам;

— подтверждение того, что прежний дом не был признан аварийным, а помещение — непригодным;

— расчет суммарного срока владения с учетом применимого трехлетнего или пятилетнего порога.

Если ФНС считает срок только с даты регистрации новой квартиры, в возражениях и жалобе можно прямо ссылаться на пункт 3 резолютивной части Постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П.



Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье.