Подписи под займом и ипотекой подделали: почему квартиру нельзя вернуть автоматически

Верховный Суд РФ 1 сентября 2026 года рассмотрел дело № 5-КГ26-84-К2 о квартире, заложенной по документам с чужими подписями и затем проданной с публичных торгов.

Почерковедческая экспертиза установила, что подписи собственников в договоре займа, ипотеке и расписке выполнены другими лицами. Суды признали сделки недействительными и вернули квартиру прежним владельцам.

ВС согласился с недействительностью займа и ипотеки, но отменил решение в части возврата квартиры.

### Как возник спор

От имени Каринэ, Эдуарда и Сергея Захарянов оформили заем от 22 июля 2020 года на 2,8 млн рублей сроком на 12 месяцев под 42% годовых. В обеспечение займа оформили ипотеку квартиры и расписку о получении денег.

Собственники заявили, что договоров не подписывали и денег не получали.

Коптевский районный суд Москвы 18 мая 2021 года взыскал с них долг, проценты и пени и обратил взыскание на квартиру.

Публичные торги состоялись 27 января 2023 года. 7 февраля квартиру продали покупателю.

Позже Головинский районный суд назначил почерковедческую экспертизу. Эксперт установил, что подписи и рукописные записи от имени всех трех собственников выполнены другими лицами.

Суд признал договор займа и ипотеку недействительными. Апелляция и Второй КСОЮ этот вывод поддержали. Верховный Суд тоже оставил его в силе.

### Где ошиблись нижестоящие суды

Ошибка возникла при выборе последствия недействительности.

Суды сослались на п. 2 ст. 167 ГК РФ и распорядились вернуть квартиру Захарянам.

Но реституция возвращает сторонам то, что они получили именно по недействительной сделке.

По договору займа передаются деньги. Ипотека создает залог и право кредитора получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Ни заем, ни ипотека сами по себе не передают право собственности на квартиру.

Квартира перешла к другому лицу позже — по договору купли-продажи, заключенному по результатам публичных торгов после отдельного судебного решения об обращении взыскания.

Поэтому нельзя было признать заем и ипотеку недействительными и тем же решением вернуть квартиру как простое последствие этих сделок.

### Покупатель был только третьим лицом

Суд фактически лишил покупателя зарегистрированного права собственности и обязал вернуть квартиру, но процессуально он не был ответчиком. Его привлекли только третьим лицом.

ВС указал на существенность этого нарушения: если заявленный способ защиты предполагает обязанность нынешнего собственника передать имущество истцу, спор должен рассматриваться с его участием в надлежащем процессуальном статусе.

Решение о возврате квартиры и внесении изменений в ЕГРН отменено.

### Что Верховный Суд не решил

Определение № 5-КГ26-84-К2 нельзя читать как вывод «квартира остается покупателю».

ВС не признал покупателя добросовестным приобретателем, не разрешил вопрос о действительности публичных торгов и не определил окончательного собственника.

Дело направлено на новое рассмотрение только в части последствий недействительности и судьбы квартиры.

На новом рассмотрении суду придется определить правильный способ защиты и состав ответчиков. В зависимости от требований и фактов могут иметь значение правила ст. 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе и нормы о публичных торгах.

### Почему нельзя автоматически отменить торги

Признание ипотеки недействительной само по себе еще не означает автоматическую недействительность публичных торгов.

Статья 449 ГК РФ связывает недействительность торгов с установленными законом нарушениями их проведения. Если оспаривается уже состоявшаяся продажа, основание и способ защиты должны быть сформулированы отдельно.

В деле Захарянов ВС этот вопрос не разрешал.

### Практический вывод

Если квартира уже перешла третьему лицу, одного требования к предполагаемому кредитору о недействительности займа и ипотеки может оказаться недостаточно.

До подачи иска нужно установить:

— кто сейчас зарегистрирован собственником;

— по какому юридическому основанию право к нему перешло;

— какие судебные и исполнительные акты привели к продаже;

— заявляется ли истребование квартиры, оспаривание торгов или иное требование;

— кто должен быть ответчиком;

— какие сроки исковой давности применимы.

В этом деле доказать подделку подписей оказалось недостаточно для автоматического возврата квартиры. Недействительность займа и ипотеки сохранилась, но судьбу уже проданного на торгах жилья суду предстоит решить заново.



Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье.