Дом 64 м² и участок 24 сотки: ВС обязал администрацию продать землю без торгов

Дом занимает небольшую часть участка. Достаточно ли этого, чтобы администрация отказала собственнику в выкупе всей арендованной земли без торгов? Верховный Суд ответил на конкретном споре из Краснодарского края.

### Что произошло

В июле 2023 года гражданка получила по результатам аукциона в аренду на десять лет муниципальный участок площадью 2401 м² для индивидуального жилищного строительства. В ноябре того же года она зарегистрировала право собственности на построенный дом площадью 64 м². Позднее обратилась за выкупом участка в существующих границах. Администрация Темрюкского района отказала, поскольку посчитала достаточной меньшую площадь. По материалам дела, сад и огород занимали около 600 м², часть территории ещё не была освоена.

### Почему нижестоящие суды поддержали администрацию

Арбитражные суды трёх инстанций отказали собственнице. Они сопоставили размеры дома и участка, указали на отсутствие иных капитальных построек и возложили на заявительницу обязанность доказать необходимость использования всех 2401 м². Эта логика сводила потребность в земле преимущественно к фактическому освоению на дату обращения. Между тем назначение участка под ИЖС допускает, помимо размещения дома, использование территории для хозяйственных построек, сада и огорода.

### Что решил Верховный Суд

Определением от 28 октября 2026 года № 308-ЭС26-7100 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения трёх инстанций. Она признала незаконным отказ администрации как не соответствующий подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Администрацию обязали принять решение о предоставлении всего участка площадью 2401 м² и направить проект договора купли-продажи. Это итоговое разрешение данного спора, а не направление его на новое рассмотрение. Пока опубликована резолютивная часть: расширенную мотивировку следует сверять по полному тексту определения.

### Какие нормы необходимо сопоставлять

По ст. 39.20 ЗК РФ собственник здания обладает исключительным правом на приобретение расположенного под ним публичного участка при соблюдении условий закона. Статьи 39.3 и 39.16 ЗК РФ регулируют продажу без торгов и основания отказа. Статья 11.9 ЗК РФ требует учитывать предельные размеры, установленные градостроительными регламентами. В материалах дела заявительница указывала, что правила зоны Ж-1 допускали участки до 2500 м². Нельзя подменять предусмотренные законом основания отказа произвольным сравнением площади застройки и земельного надела.

### Где предел применения этого решения

Результат не означает, что любое строение даёт право выкупить сколь угодно большой участок. Для другого дела нужно проверить способ первоначального предоставления земли, целевое назначение, законность и регистрацию объекта, границы участка, предельные размеры и отсутствие специальных запретов. Отдельного исследования требуют признаки искусственного возведения объекта исключительно ради выкупа земли: они не устраняются одним этим определением.

### Практический вывод

При отказе администрации следует истребовать его письменную мотивировку, договор аренды, выписку ЕГРН, действующие ПЗЗ и документы о разрешённом использовании. Если чиновники ссылаются лишь на «маленький дом» и «неосвоенную часть», нужно проверить, предусмотрено ли такое основание в ст. 39.16 ЗК РФ. Для суда важнее установить законность конкретного отказа, чем спорить об абстрактном идеальном соотношении площадей.



Сноска: Резолютивная часть устанавливает результат именно этого спора. До публикации полного мотивированного определения не следует приписывать Суду универсальную формулу расчёта допустимой площади.

Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье.