Продавец не устранил протечки, но потребовал штраф за задаток: ВС отменил решения

Можно ли взыскать штраф за невнесённый задаток, если продавец не подготовил помещение к сделке? Верховный Суд отменил решения трёх инстанций; вопрос о взыскании санкции будет рассматриваться заново.

### Как возник конфликт

В августе 2024 года предприниматели заключили предварительный договор купли-продажи коммерческого помещения ценой 58,2 млн рублей. Покупатель должен был перечислить задаток в три этапа; за каждый случай просрочки договор устанавливал штраф в 1% цены объекта. Продавец обязался устранить протечки и сырость до подписания основного договора. Покупатель перечислил первые части поздно, а часть задатка не внёс вовсе.

### Что взыскивал продавец

Продавец потребовал 1 565 000 рублей невнесённого задатка, 1 746 000 рублей договорного штрафа и более 359 тысяч рублей процентов по ст. 395 ГК РФ. Первая инстанция взыскала штраф, но не остаток задатка. Апелляция полностью отказала: по её оценке, не доказаны готовность продавца к заключению основного договора и виновное уклонение покупателя. Окружная кассация вернула решение о взыскании штрафа, посчитав платеж по задатку отдельным обязательством.

### Что решил Верховный Суд

Определением от 28 октября 2026 года № 307-ЭС26-6651 коллегия ВС РФ отменила решение первой инстанции, постановление апелляции и постановление окружной кассации. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Пока доступна резолютивная часть. Поэтому нельзя утверждать, что ВС уже отказал продавцу во взыскании штрафа либо признал право покупателя не платить задаток.

### Задаток и санкция: разные правовые вопросы

По ст. 380–381 ГК РФ задаток подтверждает и обеспечивает исполнение обязательства; им может обеспечиваться и предварительный договор. Статья 429 ГК РФ определяет обязательства сторон по заключению основного договора. Статья 330 допускает договорную неустойку. Но при споре нужно разграничивать: наступил ли срок внесения платежа, существовали ли основания для встречного приостановления исполнения по ст. 328 ГК РФ и чьи действия помешали заключению основного договора.

### Что исследовать в новом процессе

Юридически значимы условия о ремонте и сроках, переписка о готовности помещения, акты осмотра, фотографии протечек, предложения подписать основной договор, претензии и поведение обеих сторон. Нельзя автоматически выводить виновность покупателя только из банковской выписки о просрочке задатка. Но и недостатки помещения сами по себе не отменяют любую обязанность внести платёж, если по условиям договора она возникла раньше и не зависела от ремонта.

### Что предусмотреть в предварительном договоре

Укажите, зависит ли очередной платёж от выполнения продавцом конкретных работ; кто подписывает акт устранения недостатков; как направляются уведомления и какие последствия наступают при невозможности основной сделки. Желательно прямо определить судьбу задатка и санкций при нарушениях продавца. Главный вопрос для защиты — не только факт просрочки, но и конструкция встречных обязательств, согласованная сторонами.



Сноска: Сведения о мотивах сторон и выводах нижестоящих судов взяты из определения о передаче жалобы. Окончательного разрешения требований о штрафе на 01.11.2026 не подтверждено.

Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье.